駐車場経営

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駐車場経営の初期費用

遊休地の土地活用を考えた場合、まず思い浮かぶのはアパート経営や駐車場経営ではないかと思います。

 

 

 

アパート経営の場合、初期の建築費用はかかりますし劣化による修繕などの費用はかかりますが、経営に成功すると大きな収益を期待することができます。

 

 

 

駐車場経営の場合は、初期費用は必要なもののアパート経営と比較すると費用は格段に少なく、不動産投資の中でも駐車場経営は手軽な方法で、仮に経営に失敗してもダメージは少ないように感じます。

 

 

 

そのため、手軽な投資方法として駐車場経営に対する関心が高まっていますが、初期費用はどれぐらいかかるのでしょうか。

 

 

 

駐車場経営にかかる初期費用を調べてみました。

 

 

 

【土地の整備費・工事費】…更地をアスファルトに塗装したり、街灯など整備に関する費用が必要になってきます。
工事費用は規模によって異なってきます。

 

 

 

【精算機などの機器の調達費】…駐車場を経営するためにはロックプレートや精算機などの機器の設置が必要になってきます。

 

 

 

精算機には集中清算機とゲート式清算機があります。

 

@集中清算機
現在主流となっている精算機で、都会などではこちらの精算機を多く見かけます。
1台1台の駐車スペースにロック板が設置されており、駐車スペースに書かれている番号を精算機に入力すると駐車料金が表示されるシステムになっています。
現金をはじめ、クレジットカードや電子マネーで清算できる精算機もあります。

 

 

Aゲート式清算機
ゲート式は大規模な駐車場で設置されていることが多く、特に地方を訪れた時によく見かけます。
ゲート式の場合は、1台1台の駐車スペースにロック板を装置する必要がないため設置費用を抑えることができます。

 

 

 

【施設費】…集客するための看板や、料金や使用方法を説明するために設置する看板、
また夜間に利用される方のために照明などを設置する費用も必要になってきます。

 

 

 

 

駐車場経営の初期費用に関しては、土地の舗装費用をはじめ、駐車場機器調達の費用、施設費などが必要になってきます。

 

 

 

 

駐車場の規模によっても異なってきますが、総費用は300万円前後〜といったところでしょうか。

 

 

 

 

しかし、大規模な駐車場を経営される場合には1000万円以上の初期費用が発生することもありますし、立体駐車場を経営される場合にはさらに費用がかかってきます。

駐車場経営の税金について

近年、不動産投資の中でも手軽に行える駐車場経営に対する注目度が上がっていますが、駐車場経営を始めるにあたり、初期にどれぐらいの費用がかかるのか?といったことも気がかりですが、税金面でも気になることが多いと思います。

 

 

 

そこで、今回は駐車場経営の税金に関してまとめてみました。

 

 

 

@固定資産税

 

マンションを経営する場合は、住宅用地との扱いになり固定資産税が軽減されるというメリットがあります。
一方、駐車場を経営する場合は、自用地と扱われるため固定資産税の軽減措置の対象とはならず、住宅用地と比較すると、固定資産税が6倍になることもあります。

 

 

A都市計画税

 

都市計画税も、住宅用地であれば軽減措置を受けることができますが、
駐車場の経営は自用地と扱われるため軽減措置の対象外となります。

 

 

※駐車場経営では、固定資産税や都市計画税などの税金が発生しますが、
これらの税金額は全国一律ではなく、各市町村ごとに設定されています。

 

 

 

B相続税

 

相続税の評価に関しても更地と同じ評価のため自用地での評価を受けるため、軽減はありません。

 

 

 

C所得税

 

駐車場経営の場合、設備として減価償却できるものが少なく、駐車場を運営していくための経費も少なく、収入がそのまま所得に反映されるため所得税の負担も大きくなりがちです。

 

 

 

ちなみに、駐車場の経営によって収入が発生した場合、不動産所得として確定申告が必要になってきます。

 

 

 

会社員の場合、副収入で給与以外の所得が1年間で20万円を超えた時には確定申告を行わなければなりません。

駐車場経営の利回りの平均

駐車場経営は、マンションやアパートの経営などと比較すると大きな投資ではありませんし、仮に立地条件が悪く駐車場の経営に失敗しても、損失も小さいため安易に駐車場経営を始める方もおられるようです。

 

 

 

しかし、駐車場経営を始める前には利回りを計算しておく必要があります。

 

 

 

そもそも利回りとは、投資した金額に対する収益の割合のことを示しており、投資として検討する時に大切な判断材料となります。

 

 

 

 

不動産投資において、利回りの高い物件ほど投資にかかわるリスクが高いと言われていますが、基本的に駐車場経営の場合は利回りが低く、投資にかかわるリスクも低いところが魅力でもありますが、駐車場経営を行う場合どれぐらいの利回りを目安にしておくといいのでしょうか。

 

 

 

 

駐車場経営の平均的な利回りとしては4%前後となっているようです。

 

 

 

 

利回りは、遊休地を活用して駐車場経営を行うのかや、土地を購入して経営を行うのかによっても異なってきます。

 

 

 

 

例えば、駐車場経営にあたり投資金額に土地の購入費が含まれてしまうと、駐車場の需要が高い地域で稼働率が期待できる地域ではないと当初想定していたほどの利回りが実現できなくなってしまいます。

 

 

 

さらに、土地の購入費に加え固定資産税が高く設定されているような市町村では、結局利回りが低くなってしまいますので事前にリサーチしておく必要があります。

 

 

 

 

駐車場経営といっても、月極の駐車場もあればコインパーキングのものもありますし、
8台ほどが駐車できる規模の駐車場もあれば、立体駐車場など大規模な駐車場もあり、初期費用は大きく異なりますので、当然利回りも異なってきます。

 

 

 

 

都心部の場合は周辺に商業施設が多く、月極よりコインパーキングの方が高い収益率が期待できますが、周辺の環境によっては高い収益率が期待できないこともありますので、周辺の環境に応じた経営方法を考える必要があります。

駐車場経営の注意点まとめ

遊休地を保有している場合、不動産投資をお考えになる方が多いようです。

 

 

 

土地を活用するための投資にはマンションやアパート経営など様々な方法がありますが、活用方法によっては大きなリスクを伴ったり、需要の安定性が期待できないこともありますので、保有している土地に適した方法かを見極める必要があります。

 

 

 

そんな不動産投資の一つとして、コインパーキングや月極駐車場などの駐車場経営といった選択肢もあります。

 

 

 

駐車場経営の最大の魅力は、初期の投資費用が最小限に済み、アパート経営などと比較するとリスクが少ないことではないかと思います。

 

 

 

しかし、駐車場経営を始める前に注意すべき点などについてしっかりと把握しておかないと経営がうまくいかず失敗してしまいます…。

 

 

 

まず、税金対策として安易に駐車場経営を始める方もおられるようです。

 

 

 

実際に遊休地にアパートやマンションを建て経営を行う場合には、住宅用地の扱いとなるため、固定資産税などに関しては軽減措置があります。

 

 

 

 

※更地に賃貸マンションなどを建てた場合には、その土地の固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されます。

 

 

 

 

しかし、駐車場の場合は更地扱いとなるため、固定資産税や都市計画税の軽減はないため、税制上得られるメリットはありません。

 

 

 

 

そして、駐車場経営は初期の投資費用を最小限に抑えることができますが、
やはり駐車場経営にもってこいな立地もあれば、向いていない土地もあります。

 

 

 

 

例えば、周囲に集客施設があり車の利用客が多いような場所やマンションが多くみられるような場所では需要の安定がありますが、周辺にすでにコインパーキングが多数存在するようなろころでは高い収益は期待できませんので注意が必要です。

 

 

 

また、アパート経営などと比較すると駐車場経営の場合は不具合などによるトラブルは少ないですが、駐車場経営にもトラブルはつきもので近年急増しているトラブルが車上あらしだと言われています。

 

 

 

 

特に人通りが少ないような立地の場合は、人目につかない分車上あらしなどのリスクが高まりますので事前に監視カメラを設置するなどの配慮も必要です。

駐車場経営のメリット

不動産投資の一つとして、駐車場経営を検討されている方もおられると思いますが、
駐車場経営を行う場合に得られるメリットについてまとめてみました。

 

 

 

 

まず、駐車場経営を行う大きなメリットとして初期の投資費用を最小限に抑えられるということです。

 

 

 

例えば、アパート経営を行う場合、アパートを建てなければなりませんし長く入居者に住み続けてもらうためには定期的なメンテナンスや修繕するための費用なども必要となります。

 

 

 

アパートを経営していくためには高額な費用が発生し、どれぐらいの規模のアパートを建築するのかによっても異なりますが、建築費用は安くて5000万円前後〜場合によっては1億円近い費用が発生することもあり、多くの方がローンを組まれます。

 

 

 

 

しかし、駐車場経営の場合は駐車場の規模によって異なるものの、
月極駐車上の場合はアスファルトにするなどの舗装程度で済みますし、コインパーキングの場合であってもアスファルト舗装、街灯、防犯カメラ、ロックプレートや精算機などの設置を行う必要がありますが、アパートと比較するとはるかに初期の設備投資費用は少なく済みます。

 

 

 

 

また、駐車場経営は初期の投資費用が少ないため「ほとんど儲けがないのでは…?」と勘違いされやすいですが、駐車場の立地条件が良いと利回りが良く、高い収益を得られるということも大きなメリットではないでしょうか。

 

 

 

 

例えば、コインパーキングの場合、集客施設の近くや駅周辺、街の中心部など利用者からの需要が高い場所だと、それだけ利用される方も多く高い収益が期待できます。

 

 

 

 

さらに、道路からすぐに目につく場所なども条件が良いため駐車場経営で得られるメリットも多いと思います。

駐車場経営のデメリットは?

不動産投資の中でも低予算で経営が可能な駐車場経営に対する関心が高まっていますが、駐車場経営の最大のメリットとしては、比較的少ない資金で経営を行うことが可能で、万が一失敗してもうけるダメージは小さく、伴うリスクが小さいということです。

 

 

 

しかし、メリットというものがある以上、当然デメリットもつきものです。

 

 

 

そこで駐車場経営に伴うデメリットについてまとめてみました。

 

 

 

まず、駐車場経営は初期の投資額が少ないため、得られる収益が少ないということがデメリットとしてあげられます。

 

 

 

8台ほどが駐車可能な駐車場もあれば、100台以上が駐車可能な立体駐車場もあり規模によっても異なってきますが、年間を通して管理費や修繕費、固定資産税などの経費も発生します。

 

 

 

得られる収益が少ないうえ、これらの経費がかかってきますし、
駐車場経営にかかわる建築費用のローンを組んだ場合は、ローンも返済していかなければならずローンの返済が滞ってしまうリスクも伴います。

 

 

 

そして、税務上でのデメリットも大きいです。

 

 

 

 

例えば、アパートを建てて経営する場合は住宅用地と扱われるため固定資産税の場合は6分の1、都市計画税の場合は3分の1に軽減されます。

 

 

 

 

しかし、駐車場の場合は更地と同じ評価を受けるため、固定資産税、都市計画税ともに評価額の軽減措置がありません。

 

 

 

 

つまり、住宅用地と比較すると税額が3〜6倍程度上がってしまい、税額が高くなってしまうのです。

 

 

 

 

さらに、将来のことを考えて相続税対策を目的として駐車場経営を検討される方もおられるようです。

 

 

 

 

アパートを建設する場合は、貸家建付地の評価減が受けらるため相続対策ができますが、駐車場経営の場合は相続税評価においても更地と同じ評価を受けるため、軽減が期待できませんので注意して下さい。

 

 

 

 

また、駐車場経営の場合はアパート経営などと比較すると投資額も少なく、減価償却費が少ないため収入に対する所得税の軽減が期待できずに、所得税の課税額も大きくなるということもデメリットとしてあげられます。

駐車場経営は儲かるの?

遊休地の活用方法として、初期の投資費用が少なく済む駐車場経営をお考えになる方が増えているようですが、そもそも駐車場経営で儲けることはできるのでしょうか。

 

 

 

『都市部の駐車場以外儲からない…。』といった声もよく耳にします。

 

 

 

結論から言いますと、駐車場といっても小規模なものから立体駐車場といった大規模なものまでありますし、月極駐車場やコインパーキングなどの形態があります。

 

 

 

 

そして、立地条件や周辺の環境によっても経営状態は大きく影響しますので、
駐車場経営自体が儲かる、儲からないという判断はできません。

 

 

 

 

実際に何気なくはじめた駐車場経営が予想以上に稼働率が良く、儲かる場合もありますし、周辺が駐車場の激戦区で稼働率が悪く赤字経営になってしまうこともあります。

 

 

 

 

 

では、駐車場経営で失敗せずに儲けるためにはどうしたらいいのでしょうか。

 

 

 

 

まず、全ての土地が駐車場経営に向いているとは限らないということです。

 

 

 

 

 

例えば、近くに大規模な集客施設があったり、駅の近くであったり、都心部であったりすると駐車場の需要が高まり、高い稼働率が見込めますが、田舎の場合では路上駐車といった光景をよく目にしますし、駐車場を利用する需要が少ない地域では儲けることは難しいです。

 

 

 

 

そして、周辺に賃貸駐車場がどれぐらいあるのか?などによっても経営に影響することもあります。

 

 

 

 

 

駐車場が多く存在している立地であっても、近くに集客施設があったり都心部周辺などと条件が良い場合は需要も高いですが、それほど駐車場の需要が高くない地域で駐車場が多く存在しているところでは、経営を続けていくことも難しくなります。

 

 

 

 

駐車場経営を本業とし、それだけで儲けておられる方もおられる一方で、
駐車場経営を副業とし、20台程度が停められる規模の駐車場を経営されている方によりますと「納めなければならない税金や経費などを引くと売り上げ額の4割くらいしか残らない…。」といった体験談もあります。

駐車場経営の成功ポイント

不動産投資の中でも駐車場経営は初期の投資額が少なく、リスクも小さいため遊休地を駐車場として活用される方が増えています。

 

 

 

しかし、遊休地を活用して駐車場経営を行っても全ての人が駐車場経営で成功するというわけではなく、安易に駐車場経営の話を進めてしまい失敗してしまうケースもあります。

 

 

 

そこで、駐車場経営で失敗しないためのポイントを紹介したいと思います。

 

 

 

まず、最初にやらなければならないことはその土地が駐車場に向いているのか?ということをしっかりと見極めなければなりません。

 

 

 

例えば、地方の住宅地などでは土地が大きくスペースに余裕があり、2台、3台の駐車も可能なところはザラにあるため、その周辺で駐車場をつくっても駐車場の需要はありません。

 

 

 

 

さらに、周辺がすでに駐車場であふれているところに駐車場をつくっても、その競争に勝つために駐車料金を安くしたりしなければ顧客を集めることは難しくなりますので、その土地に駐車場をつくっても需要があり、収益が期待できるのかということを事前に見極めておかなければなりません。

 

 

 

 

特に都心部であったり、集客施設があったり、駅周辺、周辺にマンションなどがあり、周辺に駐車場があまりないようなところの場合は駐車場の経営に向いていると言われています。

 

 

 

 

さらに駐車場には月極めとコインパーキングがあります。

 

 

 

 

 

月極めの場合はマンションやアパートなどに住まれており、駐車するスペースがない方がターゲットとなりますので、周辺にマンションなどが多数建っているような立地ですと月極め駐車場を経営した方が顧客を集めやすくなります。

 

 

 

 

一方、コインパーキングの場合は一時的に車を駐車したい顧客をターゲットとしますので、駅周辺や都心部、集客施設、病院の周辺などの立地の場合は、コインパーキングの方が需要が高くなります。

 

 

 

 

つまり、駐車場経営で成功されるためには、立地条件をはじめ、所有地に適した駐車形態を選ぶことが重要なポイントとなってきます。

 

 

 

 

 

また、運転があまり得意ではない、外車で大型の車に乗られている方の場合は、駐車スペースが広いのか?や駐車しやすい駐車場かどうか?といったことも重要視されますし、女性の場合は安全性の高い立地であるのか?といったことも重要視されますので、条件の良さもポイントとなります。

駐車場経営の始め方

近年、駐車場経営を行うオーナーさんが増えてきています。

 

 

 

中には土地を持っていない方でも駐車場の経営ができるプランを提供している業者もあるようです。

 

 

 

 

その背景には駐車場経営は「限られた予算でも始めることができる」「手間や負担が少ない」などの事情があり、初期の投資費用が少なく済み安定した収入を得ることができることなどがあります。

 

 

 

 

そこで、駐車場経営の始め方についてまとめてみました。

 

 

 

 

まず駐車場経営を行う場合には、専門的な資格が必要なのでしょうか。

 

 

 

 

調べてみると、専門的な資格などは一切必要ないようです。

 

 

 

つまり、保有する土地を舗装し設備を整え、看板を立てると駐車場経営を始めることが可能だということです。

 

 

 

 

 

具体的な駐車場経営の始め方ですが、地主が企業に任せずに自ら経営する方法について簡単にまとめてみました。

 

 

 

 

【企業に任せずに地主が自ら経営する方法】

 

 

 

更地をアスファルトに舗装するための工事や街灯、防犯カメラなどの設置を工事業者に依頼します。

 

 

 

 

そしてコインパーキングの場合、ロックプレートや精算機などの機器を設置する必要がありますが、これらの機器を購入し業者に設置を依頼します。

 

 

 

 

月極駐車場もコインパーキングとして経営する場合も料金設定が重要になってきますので、近隣の駐車場の相場を事前に調べておく必要があります。

 

 

 

 

集金は地主さんが全て自分で対応することになりますし、もし万が一トラブルが発生した場合の対応も求められますが、企業に任せていないため収益は全て地主さんのものとなります。

 

 

 

 

ちなみに、コインパーキングを設置する場合、条件が法律で定められており、
路外駐車場、駐車区画線内合計面積が500平方メートル以上、都市計画区域内、駐車料金の徴収を行う場合は設置届出書を提出する必要があります。

 

 

 

 

一方、運営を企業に任せる方法もあります。

 

 

 

整備から運営に至るまでの全てを企業に任せ、契約に基づいた収入が得られるシステムになっています。

 

 

 

 

運営会社との契約形態にもよりますが、例えば固定の金額を受け取る契約を交わすと、
駐車場の利用客が多く、当初の想定より高い利回りが実現して売り上げがあがっても契約通りの固定金額しかもらえず、この場合は運営会社が得をすることになります。

 

 

 

駐車場経営を考えている方は、下記の「タウンライフ土地活用」で資料請求してみるとよいですよ。

 

 

 

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いろいろ比較して、駐車場経営の初期費用を安く抑えるのもポイントとなってきます♪